房价的中国人溢价指数

我在英国的时候,发现一件很有意思的事情。同一所大学里面两个职位一样的教师,资历和收入都差不多。老外教师通常就只有一套房子,华人教师通常有N套房子,N大于等于2。和当地熟悉的华人朋友探讨了一圈,答案都是一样的。

比方说老外基本上每年两次家庭度假雷打不动,花掉一万英镑很正常,华人家庭就凑合着搞个短途自驾游,几百英镑就够。

比方说老外买了大House以后有多的房间就空着不管了,华人肯定会分租出去,一个月也有几百英镑入账。

经济学原理最基本一条,价格由市场供需决定。中国人从骨子里就这么热爱房产,肯定是增加了需求,必然推高房价啊。所以在英国甚至全世界,有一个容易导致互喷的话题:

为了解决以上口水仗,2017年伦敦市长下令成立了一个调查小组专门来研究到底是谁买了伦敦的房子。经过6个月,结果出来了,给个摘要:

(2)在所有的海外投资者中,中国香港占28%,新加坡占20.1%,马来西亚7.5%,中国大陆5.4%,海峡群岛5.1%,维珍群岛3.2%,其它乱七八糟一些国家就不列了。

中国香港、新加坡和马来西亚三个地区合计占海外投资者的55%。香港肯定是中国人,新加坡基本上是华人。马来西亚买房的那些人里面大部分肯定也是华人——马来华人比例很大,关键是有钱。

所以保守一点,从这三个地区来的华人购买的伦敦房产,至少占到了所有海外投资者中的50%。

此外不要被中国大陆的5.4%迷惑了。由于外汇管制的缘故,大陆人购买伦敦的房产是有困难的。所以很多人就必须搞个马甲——无论是香港、新加坡、海峡群岛、维珍群岛,都非常非常可能是大陆人的马甲。香港和新加坡就不解释了,海峡群岛和维珍群岛都是世界上有名的离岸公司天堂。

伦敦大约30%的房子被华人买走了,其中中国大陆过去的买走多少算不清楚,毛估估买走了其中的三分之一到一半吧。

成交量的30%肯定有非常大的影响。做个对比,最近这段时间港资每天流出几十亿,大概占到大A股成交量的1-2%,就能把股指砸下去几百点。

所以只要中国人(华人)多的地方,当地房价一定会获得一个溢价。简单来算下这个溢价吧。

北上广深这种高大上的地方比较特殊就不拿出来比了。就拿中国台湾和中国香港作为对比的标的吧。

2018年,中国台湾人均GDP大约2.5万美元,全球排名38位,人口2400万,省会台湾平均房价大概折合5万人民币每平米。

同年西班牙人均GDP大约3.2万美元,全球排名30位,人口4600万,最贵城市巴塞罗那房价大概折合3万人民币每平米。

巴塞罗那是世界名城,比台北高一个档次以上;从土地制度来说,两者也都是可以自由转让的制度;从外来人口来说,巴塞罗那拥有来自全欧洲乃至全球的投资者,而台北的房地产市场还是相对封闭的;从投资理念来说,西班牙人在欧洲人里面也是有名的爱买房——不买房过不了丈母娘那一关。

2018年,中国香港人均GDP大约4.7万美元,全球排名20,人口700万,平均房价大约折合20万人民币每平米。

2018年,法国人均GDP大约4.4万美元,全球排名22,巴黎220万(这是巴黎市,还有大巴黎地区),平均房价10000欧元每平米,折合8万人民币左右。

如果大家对巴黎不满意,也可以用英国(人均GDP4.1万美元)伦敦来比。伦敦房价大约折合人民币12万每平米。

所以这里给出一个房地产的中国人溢价指数是1.7。也就是在全球范围内,同等发展水平基础上,华人主导地区房价会是其他地区的1.7倍左右。

按这个标准来算,深圳目前人均GDP大约是3万美元,苏州、广州2.3万美元,北京、上海、杭州是2万美元,武汉1.9万美元,成都1.2万美元。为了避免口水仗,大家自己去算房价应该是多少吧,反正肯定比现在低不少。